Дефицит складских помещений класса А и B в Украине вынуждает представителей малого и среднего бизнеса искать альтернативные логистические решения. В 2026 году все большую популярность приобретает модель совместного фулфилмента (co-fulfillment) и шеринга коммерческих площадей, позволяющая компаниям оптимизировать операционные расходы и делить затраты на аренду.

Причины складского кризиса и переход к шерингу

Рынок коммерческой недвижимости Украины продолжает испытывать острый дефицит качественных складских площадей. Разрушение крупных логистических хабов в предыдущие годы, удорожание строительных материалов и дефицит рабочей силы замедлили ввод в эксплуатацию новых объектов. Основной спрос по-прежнему сконцентрирован в относительно безопасных западных и центральных областях страны, что привело к практически нулевой вакантности в ключевых узлах, таких как Львовская и Киевская агломерации.

В этих условиях малые и средние предприятия (SME) сталкиваются с невозможностью арендовать небольшие площади напрямую у девелоперов. Крупные логистические парки предпочитают работать с якорными арендаторами, готовыми законтрактовать от 3 000–5 000 квадратных метров. Для локального ритейла и e-commerce такие объемы избыточны, а аренда мелких неотапливаемых складов советского типа не позволяет поддерживать необходимый уровень сервиса и скорости доставки.

Как работает модель совместного фулфилмента для малого бизнеса

Совместный фулфилмент предлагает выход из этого тупика через консолидацию инфраструктуры. В рамках этой модели несколько независимых ритейлеров делят между собой пространство одного крупного склада, управляемого единым 3PL-оператором или распределенного на правах субаренды. Это позволяет распределить постоянные затраты на содержание инфраструктуры пропорционально используемому объему.

Совместное использование включает в себя ключевые операционные зоны:

  • Общие зоны приемки и отгрузки: использование одних и тех же рамп и погрузочной техники снижает время простоя транспорта.
  • Консолидированные зоны упаковки: рабочие места комплектовщиков укомплектованы универсальным оборудованием, что позволяет обрабатывать заказы разных продавцов на одной линии.
  • Единый штат персонала: ритейлерам не нужно нанимать собственных кладовщиков на полный рабочий день, оплата труда распределяется в зависимости от количества обработанных транзакций (заказов).

Такой подход переводит капитальные затраты (CapEx) на аренду и оборудование в гибкие операционные расходы (OpEx). Бизнес платит только за фактически занятые палетоместа или полки в конкретные дни, что особенно критично в периоды сезонных колебаний спроса.

Технологические и юридические вызовы интеграции

Главным барьером для широкого внедрения шеринга складов долгое время оставалась сложность интеграции информационных систем. Однако современные облачные системы управления складом (WMS) научились эффективно изолировать данные разных клиентов в рамках одного физического пространства. Каждая компания видит только свои остатки, заказы и аналитику, тогда как оператор склада управляет общим потоком задач для персонала.

Юридическая сторона вопроса также требует детальной проработки. При совместном хранении возрастают риски пересортицы или случайной порчи чужого имущества. Украинские компании решают эту проблему путем внедрения жестких соглашений об уровне услуг (SLA), где четко прописана финансовая ответственность оператора или субарендатора за каждую единицу товара. Также обязательным элементом становится страхование товарных запасов, находящихся в общей зоне хранения.

Перспективы формата на украинском рынке

Логистические операторы активно перестраивают свои бизнес-модели под меняющиеся запросы рынка. Вместо поиска одного крупного арендатора на весь блок, провайдеры создают гибкие мультибрендовые хабы. Это позволяет диверсифицировать риски: уход одного мелкого клиента не создает критической финансовой бреши для владельца склада.

По состоянию на август 2026 года, доля складских площадей, используемых по модели совместного фулфилмента в Киевской и Львовской областях, увеличилась на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом средний уровень вакантности качественных складов класса А в этих регионах удерживается на отметке ниже 2,5%, что подтверждает сохраняющийся дефицит предложения и высокую востребованность гибких форматов кооперации.